Propriétaire stratège de la location saisonnière - Airbnb, Abritel, Booking...

Location saisonnière au Pays Basque : après l’âge d’or d’Airbnb, le temps des propriétaires stratèges

Pendant des années, le Pays basque a été présenté comme l’Eldorado de la location Airbnb. Mais entre explosion du nombre de meublés, tension sur le logement et règlement CAPB très encadrant, la donne a changé. Derrière les annonces séduisantes, une question s’impose désormais : que peut-on encore faire, légalement et intelligemment, avec un bien au Pays basque ? Enquête sur un marché qui passe de l’impro à la stratégie et sur le rôle des conciergeries locales dans ce nouveau paysage.

1. Du rêve Airbnb à la réalité réglementaire

Sur le littoral basque, de Biarritz à Hendaye, les meublés de tourisme ont littéralement explosé : +130 % d’annonces entre 2016 et 2020, passant d’environ 7 150 à plus de 16 000 logements proposés en courte durée.

Pour les touristes, c’est la promesse de séjours “comme à la maison”. Pour les habitants, c’est une autre histoire : raréfaction des locations à l’année, prix à la hausse, difficulté à se loger près de leur travail. Face à cette tension, la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB) a mis en place, au 1er mars 2023, un règlement inédit en France : changement d’usage obligatoire et compensation pour les résidences secondaires sur 24 communes en zone tendue.

Traduction : l’époque où l’on achetait une résidence secondaire pour “la mettre sur Airbnb et voir” est terminée.

2. 24 communes sous surveillance : un territoire qui dit stop

Anglet, Biarritz, Bidart, Guéthary, Bayonne, Saint-Jean-de-Luz… Au total, 24 communes sont concernées par ce dispositif. Objectif assumé : freiner l’hémorragie de logements disponibles à l’année.

Dans ces villes, tout changement d’usage d’un logement en meublé de tourisme pour une résidence secondaire est conditionné à une règle clé : la compensation. Le principe est simple sur le papier, redoutable dans la pratique : pour chaque mètre carré transformé en meublé de tourisme, le propriétaire doit “restituer” à la commune une surface équivalente de logement permanent, en transformant par exemple un commerce ou un bureau en habitation.

À cela s’ajoutent des amendes pouvant atteindre 100 000 € par bien en cas d’absence d’autorisation.

Autrement dit : lancer une location saisonnière au Pays basque sans avoir compris le règlement, c’est jouer au poker avec sa maison.

3. Résidence principale : une soupape, mais pas un joker

Dans ce paysage resserré, la résidence principale fait figure de soupape. La loi permet toujours de la louer en meublé de tourisme, dans la limite de 120 jours par an, à condition de la déclarer en mairie et d’obtenir un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur toutes les annonces.

Cette semi-liberté a un double effet :

• elle offre un complément de revenus aux habitants permanents,

• elle pousse certains propriétaires à “requalifier” artificiellement leur résidence secondaire en principale, au risque d’entrer dans une zone grise… et d’attirer les contrôles.

Car la CAPB ne s’est pas contentée d’écrire un règlement : elle contrôle et sanctionne. Des agents sont chargés de vérifier les numéros d’enregistrement, la cohérence entre usage déclaré et usage réel, et l’existence ou non de compensation pour les résidences secondaires.

4. Propriétaires : la fin de l’impro, le début des arbitrages

Dans ce contexte, les propriétaires ne se divisent plus entre “ceux qui louent” et “ceux qui ne louent pas”, mais entre stratèges et improvisateurs.

• Certains choisissent de vendre leur résidence secondaire, estimant que la compensation rend le projet économiquement absurde. 

• D’autres pivotent vers des baux plus longs : étudiant + saisonnier l’été, bail mobilité, location meublée à l’année, quitte à rogner sur le rendement espéré mais à retrouver de la lisibilité juridique.

• Une troisième catégorie tente encore la location saisonnière en espérant “passer sous les radars” – au risque de se heurter à des décisions de justice de plus en plus fermes, qui valident globalement la légalité du règlement CAPB.

Dans ce paysage, la question centrale n’est plus : “Combien je peux gagner ?” mais bien : “Quel montage est réaliste, légal, et cohérent avec mon patrimoine ?”

5. Quand la conciergerie devient un partenaire stratégique

Longtemps, la conciergerie a été perçue comme un prestataire de confort : ménage, linge, remise de clés, petit bouquet sur la table basse.

Au Pays basque, ce modèle “transactionnel” ne suffit plus. Entre règlement CAPB, compensation, plafond de 120 jours et contrôles renforcés, les propriétaires ont besoin d’autre chose : un copilote.

C’est là que des acteurs locaux comme Zulli Conciergerie, basée à Bidart et active sur Biarritz, Guéthary et le sud de la Côte basque, redéfinissent leur rôle. Leur métier ne se limite plus à l’opérationnel, mais s’étend à trois niveaux :

Décryptage réglementaire local

Expliquer clairement ce qui est possible avec un bien donné :

• résidence principale vs secondaire,

• commune concernée ou non par la compensation,

• démarches d’enregistrement à effectuer avant même de parler photos et annonces. 

Orientation stratégique

Mettre sur la table plusieurs scénarios réalistes :

• mix étudiant / saisonnier 3 mois,

• location meublée à l’année,

• projet de compensation pour un patrimoine important,

• ou… décision de ne pas se lancer, si le modèle ne tient pas.

Exécution haut de gamme

Une fois la stratégie choisie, revenir à l’ADN de la conciergerie :

• check-in / check-out soignés,

• ménage et linge type hôtelier,

• coordination des intervenants,

• accueil personnalisé des voyageurs, 

le tout en protégeant le capital image du bien et du quartier.

Autrement dit, au Pays basque, la conciergerie n’est plus un luxe gadget : c’est le bras droit opérationnel d’un propriétaire devenu stratège malgré lui.

6. Trois questions à se poser avant de lancer un projet au Pays basque

Avant de publier la moindre annonce sur Airbnb ou Booking, les propriétaires devraient, au minimum, passer par ce trio de questions :

1. Quel est exactement mon bien, et où se situe-t-il ?

• Résidence principale ou secondaire ?

• Commune concernée par le règlement CAPB ou non ?

De cette réponse dépend déjà 80 % du cadre juridique.

2. Quel est mon horizon de temps ?

• Je cherche un complément de revenus ponctuel,

• un rendement régulier sur plusieurs années,

• ou une valorisation patrimoniale avant revente ?

En fonction de l’horizon, la meilleure option ne sera pas la même : un modèle très rentable mais ultra-contraint n’a aucun sens si l’on envisage de vendre dans deux ans.

3. Qui m’accompagne concrètement ?

Notaire, expert-comptable, conciergerie locale haut de gamme… Le sujet est devenu trop technique pour être géré “en solo, le soir sur Google”. S’entourer n’est plus un caprice de propriétaire prudent, c’est une assurance-vie contre les mauvaises surprises administratives.

7. Vers un nouvel équilibre ?

La question qui traverse le Pays basque est simple : comment continuer à accueillir des visiteurs sans sacrifier le logement des habitants ?

Le règlement CAPB, aussi exigeant soit-il, poursuit cet objectif. En face, les propriétaires réajustent leur stratégie et les conciergeries locales montent en compétence pour accompagner cette transition.

Dans ce nouvel environnement, les gagnants ne seront pas ceux qui auront le mieux contourné les règles, mais ceux qui auront su composer avec elles :

• en choisissant le bon montage locatif,

• en s’appuyant sur des acteurs de terrain,

• et en considérant la location non plus comme un “coup” mais comme une décision patrimoniale.

Au Pays basque, l’âge d’or de l’Airbnb sans filet est terminé.
Celui des propriétaires stratèges, bien entourés, ne fait que commencer.