Au Pays basque, beaucoup de maisons de famille sont détenues par plusieurs personnes : une succession non partagée, des frères et sœurs, parfois des cousins à la génération suivante. Le bien est utilisé quelques semaines par an, il coûte de l’argent le reste du temps, et l’idée de le louer finit toujours par arriver sur la table.
Elle y arrive souvent mal, parce qu’elle mélange deux questions distinctes : qui a le droit de décider, et comment on répartit ensuite. Les deux ont des réponses précises dans le code civil, et les connaître évite de transformer un projet raisonnable en conflit familial.
Qui décide de mettre le bien en location
Le principe est posé par l’article 815-3 du code civil. Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, accomplir les actes d’administration relatifs aux biens indivis, donner un mandat général d’administration à l’un d’eux ou à un tiers, et conclure ou renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Autrement dit, il n’est pas nécessaire que tout le monde soit d’accord : deux tiers des droits suffisent pour les décisions de gestion. En revanche, les indivisaires qui prennent une décision à cette majorité doivent en informer les autres, faute de quoi elle leur est inopposable. Et tout ce qui sort de l’exploitation normale du bien, ainsi que tout acte de disposition comme une vente, exige l’accord de tous.
Le cas particulier de la location saisonnière
Il faut ici être honnête sur une zone grise. L’article 815-3 vise les baux. Il ne mentionne ni la location saisonnière, ni le meublé de tourisme, ni une durée minimale, et aucune source officielle ne dit expressément si une location de courte durée répétée doit être traitée comme un bail relevant de la majorité des deux tiers ou comme un acte d’exploitation d’une autre nature.
En pratique, cette incertitude plaide pour deux précautions. D’abord, obtenir un accord écrit de tous les indivisaires plutôt que de s’appuyer sur une majorité, surtout quand le projet change l’usage d’une maison de famille. Ensuite, formaliser le mandat de gestion : le même article permet de donner un mandat général d’administration à l’un des indivisaires ou à un tiers, ce qui règle la question de savoir qui signe quoi au quotidien.
Comment se répartissent les revenus et les charges
Les règles sont claires. Les fruits et revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, sauf partage provisionnel ou convention contraire, et chaque indivisaire a droit aux bénéfices et supporte les pertes proportionnellement à ses droits. Toute demande relative aux fruits et revenus se prescrit par cinq ans, ce qui signifie qu’un indivisaire inattentif pendant des années ne peut pas tout réclamer rétroactivement.
Chaque indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses. Celui qui gère effectivement le bien est comptable des produits nets de sa gestion et a droit à une rémunération de son activité, fixée à l’amiable ou, à défaut, par le juge. Celui qui a amélioré le bien à ses frais doit en être tenu compte selon l’équité, au regard de la plus-value constatée au jour du partage. Enfin, quiconque perçoit des revenus ou expose des frais pour le compte de l’indivision doit en tenir un état à la disposition des autres.
Ce dernier point est le plus souvent négligé et le plus souvent à l’origine des disputes : un tableau de suivi des recettes et des dépenses, tenu dès la première réservation, vaut mieux qu’une reconstitution trois ans plus tard.
L’indivisaire qui occupe le bien
C’est le sujet sensible des maisons de famille. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. Dès lors que le bien devient une source de revenus, les semaines que l’un des indivisaires s’y réserve en août cessent d’être neutres : elles correspondent à des réservations non prises.
La solution n’est pas juridique, elle est conventionnelle : fixer à l’avance, par écrit, combien de semaines chacun peut occuper, à quelles périodes, et si cette occupation donne lieu à indemnité. C’est la clause qui évite le plus de conflits, et elle se négocie beaucoup plus facilement avant la première saison qu’après.
Les démarches administratives et la fiscalité
Sur la déclaration du meublé, le droit ne dit rien de l’indivision : les textes emploient le singulier et ne règlent pas le cas de plusieurs propriétaires. En pratique, cela milite pour désigner clairement un indivisaire ou un mandataire chargé des démarches, et pour que ce choix figure dans l’accord écrit. Le sujet mérite d’autant plus d’attention que la procédure de déclaration est en cours de réforme.
Côté impôts, la règle est stable : chaque indivisaire est personnellement imposable sur la part des bénéfices correspondant à ses droits dans l’indivision, même s’il ne les a pas effectivement perçus. Une répartition conventionnelle différente est opposable à l’administration à condition d’avoir date certaine avant la clôture de l’exercice. Le régime applicable au revenu lui-même reste celui de la location meublée, détaillé dans notre point sur le micro-BIC et le régime réel et dans les bases du statut LMNP.
Ce qu’il faut écrire avant de commencer
Un document d’une page suffit souvent : qui décide quoi, qui gère au quotidien et avec quelle rémunération éventuelle, comment sont réparties les recettes et les charges, combien de semaines chacun se réserve et à quelles conditions, qui avance les dépenses d’équipement et comment elles sont reprises, et enfin comment on sort du dispositif si l’un veut arrêter.
Passer par une conciergerie règle au passage une bonne partie de ces tensions : le prestataire est neutre, il tient les comptes, et il n’y a plus un indivisaire qui fait le ménage pendant que les autres encaissent. C’est souvent l’argument décisif dans les familles où la gestion reposait sur une seule personne.
Pour une maison détenue à plusieurs à Ahetze, Arcangues ou ailleurs, écrivez-nous ou regardez nos formules. Cet article donne des repères généraux et ne remplace pas l’avis d’un notaire sur une situation précise.
Questions fréquentes
Faut-il l’accord de tous les indivisaires pour louer un bien ?
L’article 815-3 du code civil permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits d’accomplir les actes d’administration et de conclure les baux, hors baux agricoles, commerciaux, industriels ou artisanaux. Ils doivent informer les autres, sans quoi la décision leur est inopposable. Un accord écrit de tous reste toutefois préférable.
La location saisonnière relève-t-elle de la majorité des deux tiers ?
Le texte ne le dit pas. L’article 815-3 vise les baux sans mentionner la location saisonnière ni le meublé de tourisme, et aucune source officielle ne tranche. C’est précisément pour cela qu’un accord écrit de l’ensemble des indivisaires, et un mandat de gestion formalisé, sont recommandés.
Comment se répartissent les loyers entre indivisaires ?
Les revenus accroissent à l’indivision et chacun a droit aux bénéfices et supporte les pertes à proportion de ses droits, sauf convention contraire. Chaque indivisaire peut demander sa part annuelle, déduction faite des dépenses, et toute demande relative aux fruits et revenus se prescrit par cinq ans.
Un indivisaire qui occupe la maison doit-il payer quelque chose ?
Oui. Celui qui use ou jouit privativement du bien indivis est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire. Quand le bien devient une source de revenus, il est préférable de fixer par écrit, à l’avance, le nombre de semaines réservées à chacun et le traitement de cette occupation.
Comment déclare-t-on les revenus d’une location meublée en indivision ?
Chaque indivisaire est personnellement imposable sur la part des bénéfices correspondant à ses droits, même s’il ne les a pas perçus. Une répartition conventionnelle différente est opposable si elle a date certaine avant la clôture de l’exercice. Le régime du revenu reste celui de la location meublée.
