Depuis les revenus 2025, la fiscalité des meublés de tourisme n’est plus celle que beaucoup de propriétaires ont en tête. Les abattements du micro-BIC ont été nettement réduits pour les logements non classés, et la revente d’un bien amorti au régime réel ne se calcule plus de la même manière. Voici les repères à poser avant de choisir votre régime pour un bien loué à Biarritz, Bidart, Anglet ou ailleurs sur la Côte basque.
Le point de départ : louer en meublé relève des BIC
Louer un logement meublé à la nuitée ou à la semaine ne produit pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux. C’est une différence de fond : le mode de calcul, les abattements et les obligations déclaratives n’ont rien à voir avec ceux d’une location nue.
Tant que vos recettes annuelles de location meublée restent inférieures à 23 000 euros, ou qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il faut que les deux conditions soient dépassées pour basculer en loueur en meublé professionnel (LMP), statut qui obéit à des règles sociales et à un régime de plus-value différents. Pour une résidence secondaire louée quelques mois par an au Pays Basque, on reste presque toujours en LMNP.
Le micro-BIC : simple, mais beaucoup moins généreux qu’avant
Le micro-BIC est le régime par défaut. Vous déclarez vos recettes brutes, l’administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges, et vous êtes imposé sur le solde. Vous ne déduisez rien d’autre : ni travaux, ni intérêts d’emprunt, ni commissions de plateforme.
Meublé de tourisme classé : 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 euros
Si votre logement est classé meublé de tourisme, le seuil du micro-BIC est de 77 700 euros hors taxes de recettes annuelles et l’abattement de 50 %. Sur 40 000 euros encaissés dans l’année, vous êtes imposé sur 20 000 euros.
Meublé de tourisme non classé : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 euros
Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil tombe à 15 000 euros hors taxes et l’abattement à 30 %. Sur les mêmes 40 000 euros, vous dépassez largement le plafond : le micro-BIC ne s’applique plus et vous relevez obligatoirement du régime réel.
C’est le changement le plus structurant de la réforme. Un T2 bien placé à Biarritz qui tourne correctement en saison dépasse souvent 15 000 euros de recettes à lui seul. Autrement dit, pour beaucoup de propriétaires de la Côte basque, le micro-BIC n’est plus une option par défaut : soit le logement est classé, soit il faut passer au réel.
Quand le micro-BIC reste pertinent
Le micro-BIC garde du sens dans trois cas : des recettes modestes, un bien détenu sans crédit, et peu ou pas de travaux. Si vos charges réelles représentent moins que l’abattement auquel vous avez droit, le forfait vous est favorable et vous évite une comptabilité. Dès que vous remboursez un prêt ou que vous engagez des travaux, le calcul s’inverse presque toujours.
Le régime réel : plus de comptabilité, souvent moins d’impôt
Ce que vous déduisez vraiment
Au réel, vous déduisez vos charges pour leur montant réel : travaux d’entretien et d’amélioration, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, abonnements, commissions des plateformes, honoraires de gestion et de conciergerie, petit équipement, frais de comptabilité. Sur un bien loué en saison, ces postes s’additionnent vite.
L’amortissement, le vrai levier
L’amortissement permet de déduire chaque année une fraction du prix d’achat de l’immeuble et du mobilier. Ce n’est pas une dépense que vous sortez de votre poche, mais une charge comptable qui vient réduire le résultat imposable. C’est la raison pour laquelle beaucoup de LMNP au réel affichent un résultat nul ou proche de zéro pendant plusieurs années, alors même que la location rapporte.
Ce qui a changé à la revente depuis le 15 février 2025
C’est le contrepoids de la réforme, et le point que l’on oublie le plus souvent. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont retirés du prix d’achat au moment de calculer la plus-value de cession. Mécaniquement, la plus-value imposable augmente. Des exceptions subsistent pour certaines résidences gérées, notamment étudiantes et seniors.
Concrètement, l’arbitrage ne se joue plus seulement sur l’impôt annuel : il faut mettre en face l’économie d’impôt obtenue pendant la location et le supplément de plus-value à la revente. Si vous comptez conserver le bien longtemps, l’équation reste souvent favorable au réel. Si vous envisagez de revendre à court terme, elle mérite d’être posée par écrit.
Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?
Le calcul se pose simplement. Le classement fait passer l’abattement de 30 à 50 % et le plafond de 15 000 à 77 700 euros. Pour un logement qui encaisse entre 15 000 et 77 700 euros par an et dont les charges réelles sont faibles, le gain est immédiat et récurrent.
Le classement est prononcé par un organisme accrédité, après une visite du logement, pour une durée déterminée. Il apporte aussi un argument commercial sur les plateformes et, dans certaines communes, un régime de taxe de séjour différent. Nous consacrerons un article complet à la procédure, aux critères et au coût réel de la démarche.
Les autres lignes à ne pas oublier
La taxe de séjour n’est pas un impôt sur vos revenus : elle est payée par vos voyageurs et le plus souvent collectée par la plateforme, mais vous en restez responsable devant la collectivité.
La cotisation foncière des entreprises est due par les loueurs en meublé, avec des exonérations possibles décidées localement : le service des impôts des entreprises de votre commune est le bon interlocuteur.
La TVA ne s’applique pas à la simple location meublée. Elle n’entre en jeu que si vous proposez un ensemble de services comparables à ceux d’un hôtel, ce qui est rare pour un particulier.
Enfin, rien de tout cela ne dispense des obligations locales : numéro d’enregistrement du meublé de tourisme et, dans les communes concernées, changement d’usage et compensation.
Comment choisir, concrètement
Trois questions suffisent à dégrossir le sujet.
Combien encaissez-vous réellement dans l’année ? Au-delà de 15 000 euros sans classement, la question est tranchée : ce sera le réel.
Avez-vous un crédit en cours, des travaux prévus, des honoraires de gestion ? Si oui, additionnez ces charges et comparez-les à l’abattement forfaitaire auquel vous auriez droit.
À quel horizon envisagez-vous de revendre ? Plus l’horizon est lointain, plus l’amortissement travaille pour vous.
Une fois ces trois réponses posées, l’arbitrage se fait en quelques minutes avec un expert-comptable, et il se révise chaque année.
Ce que change une conciergerie dans ce calcul
Deux effets, souvent sous-estimés. D’abord, les honoraires de conciergerie sont une charge déductible au régime réel, au même titre que les commissions de plateforme : notre article sur le coût d’une conciergerie détaille les modèles de rémunération pratiqués.
Ensuite, un bien mieux rempli et mieux tarifé change le régime optimal. Passer de 12 000 à 25 000 euros de recettes annuelles fait sortir du micro-BIC non classé et rend le classement, ou le réel, nettement plus intéressant. C’est exactement le travail que nous menons sur la tarification et la gestion locative saisonnière des biens que nous suivons à Biarritz et sur la Côte basque.
Cet article donne des repères généraux, à jour des règles applicables en 2026. Il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ni celui de votre service des impôts, seuls à même de valider votre situation personnelle.
À lire aussi : À ne pas oublier côté impôts locaux : la CFE des meublés de tourisme et ses exonérations.
Questions fréquentes
Quel abattement micro-BIC pour un meublé de tourisme en 2026 ?
Pour un meublé de tourisme classé, l’abattement est de 50 % dans la limite de 77 700 euros de recettes annuelles hors taxes. Pour un meublé de tourisme non classé, il est de 30 % dans la limite de 15 000 euros.
Que se passe-t-il si je dépasse 15 000 euros de recettes sans classement ?
Vous sortez du micro-BIC et relevez du régime réel. Il faut alors tenir une comptabilité et déposer une liasse fiscale, généralement avec l’aide d’un expert-comptable.
Le régime réel est-il plus avantageux que le micro-BIC ?
Il l’est dès que vos charges réelles, amortissement compris, dépassent l’abattement forfaitaire. C’est le cas le plus fréquent lorsqu’il reste un crédit ou que des travaux ont été engagés. En revanche il demande une comptabilité et il faut tenir compte de la plus-value à la revente.
Les amortissements sont-ils repris lors de la vente du bien ?
Oui. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retirés du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente la plus-value imposable. Certaines résidences gérées font exception.
À partir de quand devient-on loueur en meublé professionnel ?
Lorsque les recettes de location meublée dépassent 23 000 euros par an et qu’elles excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Les deux conditions doivent être réunies.
Le classement en meublé de tourisme est-il obligatoire ?
Non, il reste facultatif. Il conditionne en revanche l’accès à l’abattement de 50 % et au plafond de 77 700 euros du micro-BIC.
Les honoraires de conciergerie sont-ils déductibles ?
Au régime réel, oui : ils constituent une charge d’exploitation au même titre que les commissions de plateforme ou les frais de ménage. Au micro-BIC, non : l’abattement forfaitaire est censé les couvrir.
