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Location Meublée de Tourisme au Pays Basque : Le Guide Complet 2025
Le Pays Basque, et plus particulièrement le littoral de Biarritz à Hendaye, connaît une attractivité qui ne se dément pas. Cet engouement, s'il est une aubaine pour le tourisme, a créé une tension sans précédent sur le marché du logement. Face à la multiplication des meublés de tourisme, la Communauté d'Agglomération Pays Basque a mis en place une réglementation robuste pour protéger le parc de logements à l'année. En tant que professionnel de l'immobilier à Biarritz, Anglet, Bidart, Guéthary et Bayonne, il est de mon devoir de vous fournir un éclairage complet sur ces règles complexes mais indispensables.
Comprendre la "Zone Tendue" : 24 Communes sous Surveillance
Le cœur de cette réglementation concerne une "zone tendue" de 24 communes, incluant les villes les plus prisées de la côte comme Anglet, Biarritz, Bidart, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz, mais aussi des villes rétro-littorales comme Ahetze ou Arbonne. Pourquoi cette distinction ? Entre 2016 et 2020, le nombre d'annonces de meublés de tourisme y a augmenté de 130 %. Cette explosion a directement contribué à la raréfaction des locations à l'année et à la flambée des prix de l'immobilier.
Si vous êtes propriétaire dans l'une de ces communes, les règles qui suivent vous concernent directement.
La Distinction Fondamentale : Résidence Principale vs. Secondaire
La nature de votre bien, résidence principale ou secondaire, détermine entièrement vos obligations. C'est le point de départ de toute démarche.
Votre Résidence Principale : Une Liberté Limitée
La loi définit la résidence principale comme le logement que vous occupez au minimum huit mois par an. Si vous souhaitez mettre votre résidence principale en location saisonnière à Biarritz ou Bidart, la procédure est allégée.
Pas de changement d'usage : Vous êtes dispensé de la lourde procédure d'autorisation de changement d'usage.
Déclaration obligatoire : Vous devez impérativement faire une déclaration préalable en mairie. Cela vous permettra d'obtenir un numéro d'enregistrement à 13 chiffres, qui doit obligatoirement figurer sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking.com, etc.).
Plafond de 120 jours : La location de votre résidence principale est strictement limitée à 120 jours par an. Dépasser ce seuil vous expose à une amende civile pouvant atteindre 10 000 €.
Cette souplesse vise à permettre aux résidents de générer un revenu complémentaire sans pour autant retirer durablement leur bien du marché locatif classique.
Votre Résidence Secondaire : Le Principe de Compensation
Toute propriété qui n'est pas votre résidence principale est, par définition, une résidence secondaire. Si vous envisagez de la louer pour de courtes durées à Anglet, Guéthary ou Bayonne, la règle est beaucoup plus stricte : vous devez obtenir une autorisation de changement d'usage soumise à compensation.
En quoi consiste la compensation ?
C'est le cœur du dispositif. L'objectif est simple : pour chaque mètre carré d'habitation transformé en meublé de tourisme, vous devez "recréer" une surface équivalente de logement à l'année sur le territoire de la commune.
Deux options s'offrent à vous :
La transformation directe : Vous pouvez acheter un local qui n'est pas à usage d'habitation (un bureau, un ancien commerce) et le transformer en logement. Ce local de compensation doit avoir une surface au moins équivalente à celle du meublé que vous souhaitez créer.
L'achat de "droits de commercialité" : Il s'agit d'un mécanisme de marché où vous achetez le droit de compenser auprès d'un tiers (un promoteur, un bailleur social) qui, lui, s'engage à transformer des locaux commerciaux en logements.
Cette autorisation, une fois obtenue, est attachée au local et non au propriétaire. Elle valorise donc durablement votre bien, car elle est transmise en cas de revente.
Attention, le non-respect de cette obligation est sévèrement puni. L'amende peut s'élever jusqu'à 50 000 € par logementet le juge peut ordonner le retour du bien à son état d'habitation, sous astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré de retard.
Les Régimes Spécifiques : Des Dérogations Encadrées
Le règlement a prévu des cas particuliers pour ne pas pénaliser certaines situations.
La location mixte "étudiant/touriste" : Pour favoriser le logement étudiant, une autorisation temporaire d'un an, sans compensation, peut être accordée. La condition est de louer le bien à un étudiant pendant au moins 9 mois de l'année universitaire, et de le destiner à la location touristique uniquement les 3 mois d'été restants.
Le meublé dans sa propre résidence principale : Si vous êtes propriétaire de l'intégralité d'un immeuble ou d'une maison (monopropriété) et que vous créez un logement distinct au sein même de l'enveloppe bâtie de votre résidence principale, vous pouvez obtenir une autorisation temporaire de deux ans, sans compensation, pour louer ce logement. Une seule autorisation de ce type est délivrée par propriétaire.
Naviguer dans cette réglementation demande une expertise précise et une connaissance fine du marché local. En tant que professionnel implanté sur la Côte Basque, mon rôle est de vous accompagner pour sécuriser et optimiser votre projet d'investissement locatif, en parfaite conformité avec les exigences en vigueur à Biarritz, Anglet, Bayonne, et sur l'ensemble du littoral.
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