Oui, un loueur de meublé de tourisme est en principe redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), qu’il soit LMNP ou LMP. Mais entre l’exonération l’année du démarrage, les exonérations liées à votre habitation personnelle, le seuil de 5 000 euros de recettes et les délibérations locales, beaucoup de propriétaires de la Côte basque paient moins qu’ils ne le craignent, ou rien du tout. Voici comment savoir où vous vous situez et quelles démarches accomplir.
La CFE, une taxe d’entreprise qui concerne aussi les loueurs en meublé
La CFE est l’une des deux composantes de la contribution économique territoriale. Elle frappe les entreprises et les personnes qui exercent une activité professionnelle non salariée, y compris les micro-entrepreneurs. Or, pour l’administration fiscale, la location meublée est par nature une activité professionnelle : impots.gouv.fr l’énonce sans détour, les loueurs en meublé sont imposables à la CFE.
Peu importe votre statut au regard de l’impôt sur le revenu. Que vous soyez loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), au micro-BIC ou au régime réel, la question de la CFE se pose de la même façon. Le choix du régime fiscal, que nous détaillons dans notre article sur la fiscalité des meublés de tourisme au Pays Basque, n’a pas d’incidence directe sur l’assujettissement à la CFE.
Comment elle est calculée
La CFE repose sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l’activité, retenue deux ans avant l’année d’imposition, à laquelle s’applique le taux voté par la commune ou l’intercommunalité. S’y ajoutent une taxe additionnelle et des frais de gestion. Quand cette valeur locative est faible, c’est une base minimum qui s’applique, fixée par la collectivité dans une fourchette légale qui dépend de vos recettes.
La base minimum : ce qu’il faut savoir
Pour la CFE due en 2026, service-public.fr indique les fourchettes suivantes, établies selon le chiffre d’affaires ou les recettes hors taxes de l’année N-2 :
- jusqu’à 10 000 euros : base comprise entre 250 et 597 euros ;
- de 10 001 à 32 600 euros : base comprise entre 250 et 1 194 euros ;
- de 32 601 à 100 000 euros : base comprise entre 250 et 2 509 euros.
Des tranches supérieures existent pour les chiffres d’affaires plus élevés. Attention : il s’agit de la base, et non du montant de l’impôt. C’est cette base, multipliée par le taux local, qui donne la cotisation. Chaque commune choisit son niveau dans la fourchette, ce qui explique les écarts importants entre deux biens comparables situés dans des communes voisines.
Le seuil de 5 000 euros de recettes
Depuis le 1er janvier 2019, les redevables imposés sur la base minimum sont exonérés de plein droit lorsque leur chiffre d’affaires ou leurs recettes de la période de référence, en général l’année N-2, ne dépassent pas 5 000 euros. Pour un studio loué quelques semaines par an, ou une maison louée seulement pendant une partie de l’été, ce seuil peut suffire à écarter toute CFE. Notez qu’il s’apprécie sur les recettes, c’est-à-dire les loyers encaissés, et non sur le bénéfice.
Les exonérations propres à la location meublée
L’article 1459 du code général des impôts prévoit plusieurs cas d’exonération. Certains s’appliquent de plein droit, d’autres sauf délibération contraire de la commune ou de l’intercommunalité.
Les exonérations de plein droit
Sont exonérés en toutes circonstances :
- la location accidentelle d’une partie de votre habitation personnelle, sans caractère périodique : une location renouvelée chaque année ne remplit pas cette condition ;
- la location d’une ou plusieurs pièces de votre résidence principale, à condition que ces pièces constituent la résidence principale du locataire et que le loyer reste raisonnable, par exemple une chambre louée à un étudiant à l’année.
Ces deux cas visent rarement le meublé de tourisme loué à la semaine : le premier exclut la location régulière, le second suppose que le locataire y vive à titre principal.
Les exonérations sauf délibération contraire
Le cas le plus intéressant pour un propriétaire de la Côte basque est celui des personnes qui louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle. Selon le Bofip, sont exonérés, sauf délibération contraire de la collectivité, les loueurs de locaux classés meublés de tourisme compris dans leur habitation personnelle, ainsi que les autres loueurs en meublé de tout ou partie de leur habitation personnelle. Par habitation personnelle, l’administration entend un logement que vous occupez comme résidence principale ou secondaire en dehors des périodes de location.
Trois précisions importantes :
- un logement aménagé uniquement pour la location, que vous n’occupez jamais, n’est pas une habitation personnelle et ne bénéficie pas de cette exonération ;
- pour un meublé classé, le classement ne produit effet qu’à compter du 1er janvier de l’année suivante ;
- l’exonération propre aux gîtes ruraux a été supprimée à compter de 2016 : les gîtes relèvent désormais des catégories meublé classé ou autre loueur en meublé, selon leur classement.
Surtout, la commune ou l’intercommunalité peut supprimer ces exonérations par délibération. Avant de conclure que vous n’êtes pas concerné, renseignez-vous auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE) sur la situation de votre commune. Si vous envisagez de faire classer votre logement, notre guide sur la procédure de classement en meublé de tourisme détaille les étapes.
Pour être complet, depuis le 1er juillet 2024, les communes situées en zone France Ruralités Revitalisation peuvent exonérer de CFE les nouvelles activités de location de meublés de tourisme. Ce dispositif ne concerne que les communes classées dans ce zonage : votre SIE pourra vous dire si c’est le cas de la vôtre.
Le calendrier et les démarches
L’année du démarrage : déclaration 1447-C-SD
L’année où vous commencez à louer, vous devez déposer la déclaration initiale n° 1447-C-SD auprès du SIE dont dépend le logement, au plus tard le 31 décembre de cette même année. C’est sur cette déclaration que vous signalez, le cas échéant, l’exonération à laquelle vous pensez avoir droit. L’entreprise est exonérée de CFE l’année de sa création, et sa base est réduite de moitié l’année suivante. Les années suivantes, une déclaration n° 1447-M-SD n’est à déposer qu’en cas de changement : surface, demande d’exonération ou autre élément de la déclaration initiale.
L’espace professionnel sur impots.gouv.fr
Aucun avis de CFE n’est envoyé par courrier : il est mis en ligne dans votre espace professionnel, distinct de votre espace particulier. Pour la CFE 2025, impots.gouv.fr a mis les avis en ligne le 3 novembre 2025 et rappelle que la création de l’espace professionnel est un préalable indispensable pour y accéder. Créez-le donc bien avant l’automne : l’activation peut demander un code reçu par courrier.
Le paiement au 15 décembre
La CFE se paie au plus tard le 15 décembre, de façon dématérialisée : paiement en ligne, prélèvement à l’échéance ou prélèvement mensuel. Pour la CFE 2025, l’adhésion au prélèvement devait intervenir au plus tard le 30 novembre. Si votre cotisation de l’année précédente dépassait 3 000 euros, un acompte de 50 % est demandé, généralement entre fin mai et mi-juin, avant le solde de décembre. Notez ces dates dans votre agenda dès la première année de location.
Cas pratique : une résidence secondaire louée quelques semaines
Prenons un cas fréquent sur la Côte basque : vous possédez une maison à Bidart ou Guéthary que vous occupez une partie de l’année et que vous louez trois ou quatre semaines l’été, en passant par une plateforme. La location est régulière, d’une année sur l’autre : l’exonération pour location accidentelle ne joue donc pas. En revanche, le logement constitue votre habitation personnelle, puisque vous l’occupez en dehors des périodes de location : vous relevez de l’exonération de l’article 1459 sauf délibération contraire, classé ou non selon votre situation.
Si votre commune ou l’intercommunalité a supprimé cette exonération, regardez ensuite vos recettes : si vos loyers de l’année de référence ne dépassent pas 5 000 euros et que vous êtes imposé sur la base minimum, vous êtes exonéré. Au-delà, vous paierez une CFE calculée sur la valeur locative ou sur la base minimum votée localement. Dans tous les cas, la première année, déposez la déclaration 1447-C-SD avant le 31 décembre.
À l’inverse, un appartement acheté pour être loué toute l’année en courte durée, que vous n’occupez jamais, n’est pas une habitation personnelle : la CFE sera due dès la deuxième année, sauf si vos recettes restent sous le seuil de 5 000 euros.
Faites valider votre situation par un professionnel
La CFE dépend de votre commune, de la façon dont vous occupez le logement, de son classement et de vos recettes. Ces paramètres se combinent avec vos choix au regard de l’impôt sur le revenu, que nous présentons dans notre article sur les bases du LMNP, entre micro-BIC et régime réel. Pour une situation précise, faites-vous accompagner par un expert-comptable ou interrogez votre SIE.
De notre côté, nous ne réalisons aucune démarche fiscale à votre place : avec nos formules de gestion locative saisonnière au Pays Basque, vous conservez vos comptes plateformes et percevez directement vos revenus, ce qui vous laisse une vision claire de vos recettes pour vos déclarations.
Questions fréquentes
Un LMNP doit-il payer la CFE ?
En principe oui : les loueurs en meublé sont imposables à la CFE, qu’ils soient LMNP ou LMP. Des exonérations existent toutefois, notamment l’année du démarrage, lorsque les recettes ne dépassent pas 5 000 euros pour une imposition sur la base minimum, ou lorsque le logement loué fait partie de votre habitation personnelle, sauf délibération contraire de la commune.
Quand faut-il déposer la déclaration 1447-C-SD ?
Au plus tard le 31 décembre de l’année où vous commencez votre activité de location meublée, auprès du service des impôts des entreprises dont dépend le logement. Elle permet notamment de signaler une exonération.
Comment savoir si ma commune a supprimé l’exonération des meublés ?
Les exonérations de l’article 1459 liées à l’habitation personnelle s’appliquent sauf délibération contraire de la commune ou de l’intercommunalité. Le plus simple est d’interroger votre service des impôts des entreprises, qui connaît les délibérations applicables à votre bien.
Quand dois-je payer la CFE ?
L’avis est mis en ligne dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, sans envoi papier, et la CFE doit être payée au plus tard le 15 décembre, par paiement en ligne ou prélèvement. Un acompte est demandé si la cotisation de l’année précédente dépassait 3 000 euros.
Je loue ma résidence secondaire trois semaines par an : suis-je concerné ?
Si vous occupez ce logement en dehors des locations, il constitue votre habitation personnelle et bénéficie en principe de l’exonération, sauf délibération contraire. À défaut, vous êtes exonéré si vos recettes ne dépassent pas 5 000 euros et que vous êtes imposé sur la base minimum. Faites valider votre cas par un expert-comptable.
