Avec la loi Le Meur du 19 novembre 2024, louer un meublé de tourisme au Pays Basque suppose désormais de regarder trois choses avant même de publier une annonce : la classe énergétique de votre logement, les règles fixées par votre commune et votre numéro d’enregistrement. Le DPE devient un critère d’accès à la location touristique, les maires disposent de nouveaux leviers et l’enregistrement se généralise. Voici, point par point, ce qui s’applique aujourd’hui à Biarritz, Anglet, Bidart ou Saint-Jean-de-Luz, et ce qui arrive d’ici 2034.
La loi Le Meur en quelques mots
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, porte un intitulé explicite : renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Elle ne supprime pas la location saisonnière, mais l’encadre autour de quatre volets : performance énergétique, pouvoirs élargis des communes, enregistrement généralisé et règles nouvelles en copropriété. Elle a également modifié la fiscalité, que nous traitons à part.
Sur la Côte basque, ces mesures se superposent à une réglementation locale déjà exigeante : lisez toujours la loi nationale et le règlement de votre commune ensemble.
Le DPE devient une condition pour louer en meublé de tourisme
C’est la nouveauté la plus structurante. Le diagnostic de performance énergétique, qui comptait surtout pour la location à l’année, conditionne désormais aussi la location touristique, en deux temps.
Depuis le 21 novembre 2024 : classe E minimum pour le changement d’usage
Dans les communes où une autorisation de changement d’usage est exigée, ce qui est le cas des communes les plus tendues du Pays Basque, toute nouvelle autorisation suppose en métropole un DPE classé entre A et E. Un logement classé F ou G ne peut donc plus obtenir d’autorisation pour devenir meublé de tourisme tant qu’il n’a pas été rénové. Cette exigence vaut pour les autorisations définitives comme pour les autorisations temporaires.
À partir du 1er janvier 2034 : classe D minimum pour tous les meublés
Le second palier est plus large. À compter de 2034, tous les meublés de tourisme situés en métropole devront afficher un DPE compris entre A et D, qu’ils relèvent ou non d’une autorisation de changement d’usage. Le seuil exigé pour obtenir une autorisation de changement d’usage passe lui aussi à la classe D à la même date. Seules les résidences principales louées occasionnellement échappent à cette obligation.
Le maire peut vous demander votre DPE à tout moment
Le maire peut exiger d’un propriétaire qu’il lui transmette un DPE en cours de validité. Vous disposez alors de deux mois pour le produire. À défaut, une astreinte administrative de 100 euros par jour peut être due à la commune. Si le DPE transmis ne respecte pas la classe exigée, une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros par local est encourue, après une procédure qui vous laisse un mois pour présenter vos observations écrites.
Un calendrier distinct de celui de la location à l’année
Ne confondez pas ce dispositif avec la décence énergétique des baux d’habitation : la classe G y est exclue depuis 2025, la classe F le sera en 2028 et la classe E en 2034. C’est ce calendrier qui s’appliquera si vous basculez un jour vers la location à l’année.
Un recalcul du DPE au 1er janvier 2027
Bonne nouvelle pour les logements chauffés à l’électricité : au 1er janvier 2027, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE passe de 1,9 à 1,7. Certaines étiquettes pourront gagner une classe, aucune ne sera dégradée. Les DPE existants restent valables dix ans et, si le nouveau calcul vous est favorable, la mise à jour est gratuite sur l’observatoire de l’Ademe, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Avant d’engager des travaux pour franchir un seuil, il est donc utile de vérifier l’effet de ce recalcul.
Des communes mieux armées pour réguler
La loi Le Meur donne aux maires et aux intercommunalités une véritable boîte à outils.
Le changement d’usage étendu à toutes les communes
Depuis novembre 2024, toute commune peut instaurer, par délibération, une procédure d’autorisation de changement d’usage pour les meublés de tourisme, y compris hors zone tendue si elle justifie un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Louer sans autorisation lorsque celle-ci est requise expose à une amende pouvant atteindre 100 000 euros par local.
Sur la Communauté d’Agglomération Pays Basque, 24 communes de zone tendue imposent ce changement d’usage, avec un principe de compensation pour les résidences secondaires depuis le 1er mars 2023. Biarritz, Anglet et Bayonne instruisent elles-mêmes les demandes ; les 21 autres communes ont confié l’instruction à l’Agglomération. Ce règlement a été validé par le Conseil d’État dans une décision du 11 juin 2026, qui a jugé l’obligation de compensation proportionnée. Pour le détail du mécanisme, consultez notre article sur le changement d’usage et la compensation à Biarritz.
Des quotas d’autorisations
Une commune peut désormais fixer un nombre maximal d’autorisations temporaires de changement d’usage, ou une part maximale de logements concernés. Une fois ce plafond atteint, les nouvelles demandes sont refusées. Ces autorisations temporaires ont une durée identique pour tous, inférieure à cinq ans, et ne se renouvellent pas automatiquement : il faut anticiper leur échéance.
Des zones réservées aux résidences principales
Dans les communes en zone tendue ou celles où les résidences secondaires représentent au moins 20 % du parc, le plan local d’urbanisme peut imposer que les logements des constructions nouvelles soient exclusivement des résidences principales. Si vous achetez dans un programme neuf avec un projet locatif saisonnier, vérifiez ce point dans le PLU avant de signer.
Résidence principale : de 120 à 90 jours possibles
Louer sa résidence principale reste la voie la plus souple : elle est dispensée de changement d’usage. Le plafond légal est de 120 jours de location par année civile, mais depuis le 1er janvier 2025, le maire peut l’abaisser jusqu’à 90 jours par une délibération motivée. Ce plafond peut être dépassé pour une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure.
À ce jour, la page de référence de l’Agglomération Pays Basque mentionne la limite de 120 jours en l’absence de délibération communale. Renseignez-vous auprès de votre mairie avant chaque saison, car une délibération peut intervenir à tout moment. Rappelons aussi qu’un même client ne peut pas louer un meublé de tourisme plus de 90 jours consécutifs par année civile.
Le numéro d’enregistrement se généralise
Le numéro d’enregistrement compte 13 caractères : le code de la commune, un identifiant unique et une clé de contrôle. Il doit figurer dans chaque annonce, y compris sur les plateformes, qui doivent retirer les annonces qui en sont dépourvues. Au Pays Basque, il est déjà obligatoire dans les 24 communes de zone tendue, pour les résidences principales comme secondaires.
La loi prévoit un téléservice national unique. Selon service-public.gouv.fr, sa mise en service est annoncée pour le quatrième trimestre 2026 ; l’enregistrement deviendra alors obligatoire dans toutes les communes. Les propriétaires déjà titulaires d’un numéro communal disposeront de plusieurs mois pour le renouveler, après quoi les anciens numéros ne seront plus valables. En attendant, conservez votre numéro actuel et ne publiez jamais d’annonce avec un numéro inventé ou emprunté. Nous détaillons la démarche dans notre guide du numéro d’enregistrement d’un meublé de tourisme au Pays Basque.
Si votre logement est en copropriété, vous devez aussi communiquer ce numéro au syndic dès son obtention ; celui-ci en informe les copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale. La loi a par ailleurs assoupli la majorité nécessaire pour interdire les meublés de tourisme dans certains immeubles, une règle jugée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026.
Et la fiscalité ?
La loi Le Meur a aussi réduit les abattements du micro-BIC pour les meublés de tourisme, en particulier lorsqu’ils ne sont pas classés. Ce volet mérite une analyse à part entière : nous l’avons détaillé dans notre article sur la fiscalité d’un meublé de tourisme, entre micro-BIC et régime réel.
Votre plan d’action de propriétaire
Pour aborder sereinement la saison, voici l’ordre dans lequel nous conseillons de vérifier votre situation :
- Retrouvez votre DPE et sa date de validité. S’il classe le logement en F ou G, ou en E alors que vous visez 2034, évaluez dès maintenant les travaux nécessaires et l’effet du recalcul de 2027.
- Identifiez le régime de votre commune : changement d’usage, compensation, autorisation temporaire, quota, plafond de jours pour une résidence principale.
- Vérifiez votre numéro d’enregistrement et préparez son renouvellement lors de l’ouverture du téléservice national.
- Relisez votre règlement de copropriété et informez le syndic de votre numéro.
- Calez votre régime fiscal sur votre niveau de recettes et sur le classement éventuel du bien.
En cas de doute, le service urbanisme ou logement de votre mairie reste l’interlocuteur de référence.
Comment ZULLI vous accompagne
Basée à Bidart, ZULLI Conciergerie gère des locations saisonnières sur la Côte basque, de Biarritz à Saint-Jean-de-Luz. Avec notre gestion locative saisonnière au Pays Basque, nous prenons en charge l’annonce sur les plateformes, la tarification, le calendrier, l’accueil des voyageurs et le ménage, tandis que vous gardez la main sur vos comptes et percevez directement vos revenus. Si votre bien nécessite des travaux pour gagner une classe énergétique, nous pouvons également coordonner les artisans.
Questions fréquentes
Mon meublé de tourisme classé F peut-il encore être loué ?
Tout dépend de votre commune et de votre situation. Une nouvelle autorisation de changement d’usage exige un DPE de classe A à E. Pour un meublé déjà en activité, l’obligation générale d’une classe A à D s’appliquera à partir de 2034, mais le maire peut dès maintenant vous demander votre DPE.
Le DPE est-il obligatoire si je loue ma résidence principale ?
Non, les résidences principales louées occasionnellement sont exclues des exigences de DPE propres aux meublés de tourisme. Elles restent soumises au plafond annuel de jours de location fixé dans votre commune.
Ma commune peut-elle limiter la location de ma résidence principale à 90 jours ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2025, le maire peut abaisser le plafond de 120 jours jusqu’à 90 jours par an, par une délibération motivée. Renseignez-vous auprès de votre mairie avant chaque saison.
Quand le téléservice national d’enregistrement sera-t-il ouvert ?
Sa mise en service est annoncée pour le quatrième trimestre 2026. Les numéros délivrés par les communes devront ensuite être renouvelés dans un délai de plusieurs mois, après quoi ils ne seront plus valables.
Que risque-t-on à louer sans autorisation de changement d’usage ?
Lorsque l’autorisation est exigée, louer sans elle expose à une amende pouvant atteindre 100 000 euros par local. Au Pays Basque, 24 communes de zone tendue y sont soumises.
