Louer un appartement en location saisonnière dans une copropriété est possible, à condition que le règlement de copropriété ne l’interdise pas. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, une assemblée générale peut voter cette interdiction à la majorité des deux tiers des voix dans certains immeubles, une règle que le Conseil constitutionnel a validée le 19 mars 2026. Voici ce qu’il faut vérifier, déclarer et anticiper si votre appartement se trouve dans une résidence de Biarritz, d’Anglet, de Saint-Jean-de-Luz ou d’ailleurs sur la Côte basque.
Le règlement de copropriété, premier document à relire
Le règlement de copropriété fixe la destination de l’immeuble, c’est-à-dire l’usage auquel il est voué : habitation, usage mixte, commerces au rez-de-chaussée, etc. C’est lui qui détermine, avant toute autre règle, si la location de courte durée est compatible avec la vie de la résidence. Avant d’acheter pour louer, ou avant de mettre en ligne votre première annonce, demandez-le au syndic ou au notaire et lisez-le en entier, y compris ses modificatifs successifs.
Trois situations se présentent en pratique :
- Le règlement ne dit rien de particulier sur l’activité dans les lots : la location saisonnière est en principe possible, dans le respect de la tranquillité de l’immeuble.
- Le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale : c’est la situation dans laquelle la loi Le Meur permet désormais un vote d’interdiction des meublés de tourisme.
- Le règlement, établi depuis le 21 novembre 2024, mentionne explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits : la réponse est alors écrite noir sur blanc.
La clause d’habitation bourgeoise : ce qu’elle permet et ce qu’elle interdit
De nombreux immeubles anciens, à Bayonne comme dans les quartiers résidentiels de Biarritz, comportent une clause dite d’habitation bourgeoise. Elle réserve les lots à l’habitation et exclut les activités commerciales. On distingue classiquement deux variantes :
La clause d’habitation bourgeoise simple
Elle réserve l’immeuble à l’habitation tout en tolérant, selon sa rédaction, certaines activités professionnelles discrètes, typiquement libérales. Elle exclut les activités commerciales. Elle n’interdit pas à elle seule la location saisonnière, mais c’est précisément ce type de règlement qui ouvre la voie au vote d’interdiction à la majorité des deux tiers prévu par la loi Le Meur.
La clause d’habitation exclusivement bourgeoise
Plus stricte, elle interdit toute activité professionnelle dans les lots. Selon service-public.gouv.fr, pour les règlements antérieurs au 21 novembre 2024, une telle clause interdit toute activité professionnelle, y compris la location en meublé de tourisme.
La lecture d’une clause dépend toujours de sa rédaction exacte et de la destination de l’immeuble. En cas de doute, faites-vous confirmer l’interprétation par un professionnel du droit avant d’investir ou de lancer l’exploitation.
Ce que la loi Le Meur a changé en copropriété
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a modifié la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété sur deux points principaux.
Une interdiction votée à la majorité des deux tiers
Avant la réforme, modifier le règlement pour interdire la location de courte durée exigeait en pratique l’unanimité des copropriétaires, ce qui rendait l’opération presque impossible. Désormais, l’article 26 de la loi de 1965 permet de voter cette modification à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Ce vote est encadré par des conditions cumulatives :
- le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ;
- l’interdiction ne vise que les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale ;
- une fois adoptée, la clause s’applique à tous les copropriétaires, y compris ceux qui louaient déjà ;
- elle ne porte que sur la location en meublé de tourisme : vous pouvez toujours louer votre bien autrement, par exemple en location longue durée ;
- la même majorité peut, plus tard, lever l’interdiction.
Si vous louez votre résidence principale quelques semaines par an, vous n’êtes donc pas visé par ce vote. En revanche, le propriétaire d’une résidence secondaire louée à la semaine l’est directement.
Des règlements nouveaux obligatoirement explicites
Depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau règlement de copropriété doit mentionner explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. Dans les programmes neufs, la question est donc tranchée dès l’origine : lisez ce point avant de signer si votre projet repose sur la location saisonnière.
Le Conseil constitutionnel valide la règle des deux tiers
Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité transmise par la Cour de cassation, le Conseil constitutionnel a rendu le 19 mars 2026 sa décision n° 2025-1186 QPC. Les requérants soutenaient que la nouvelle majorité portait atteinte au droit de propriété, à la liberté d’entreprendre, à la liberté contractuelle et au maintien des conventions légalement conclues. Le Conseil a déclaré les dispositions conformes à la Constitution.
Son raisonnement mérite d’être retenu, car il éclaire les marges de manœuvre de chacun :
- le législateur poursuivait un objectif d’intérêt général : lutter contre les nuisances liées aux meublés de tourisme et contre la pénurie de logements en location longue durée ;
- la loi ne fixe qu’une règle de majorité : l’interdiction doit toujours être justifiée par la destination de l’immeuble, sous le contrôle du juge ;
- seule la location touristique est visée, les autres formes de location restant possibles ;
- l’interdiction est réversible à la même majorité.
Concrètement, la question de la constitutionnalité est tranchée. Un copropriétaire qui conteste un vote d’interdiction devra désormais se placer sur d’autres terrains, notamment la conformité de la décision à la destination de l’immeuble ou la régularité de l’assemblée.
Contester une décision d’assemblée générale
Si une résolution d’interdiction est adoptée alors que vous avez voté contre, ou que vous étiez absent et non représenté, vous pouvez la contester. Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic. L’action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec un avocat obligatoire, contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic. D’où l’intérêt d’assister aux assemblées, ou de vous y faire représenter, dès qu’une résolution sur les meublés de tourisme figure à l’ordre du jour.
L’obligation d’informer le syndic
La loi Le Meur a ajouté une obligation de transparence : le copropriétaire qui loue son lot en meublé de tourisme et obtient un numéro d’enregistrement doit le communiquer au syndic dès son obtention. Le syndic en informe ensuite l’ensemble des copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale. Pour obtenir ce numéro et connaître le calendrier du futur téléservice national, consultez notre guide sur le numéro d’enregistrement d’un meublé de tourisme.
Au-delà de l’obligation légale, nous conseillons de jouer la carte de la transparence : prévenir le syndic, et pourquoi pas le conseil syndical, de votre projet de location et de la manière dont elle sera encadrée désamorce bien des tensions avant même la première arrivée.
Bonnes pratiques pour une cohabitation sereine avec les voisins
Dans les faits, les votes d’interdiction naissent rarement d’une opposition de principe. Ils naissent de nuisances répétées : bruit tardif, va-et-vient de valises, poubelles mal triées, clés perdues, porte d’entrée laissée ouverte. Une location bien gérée est votre meilleur argument en assemblée générale.
Choisir et informer les voyageurs
- Rédigez un règlement intérieur clair dans l’annonce et le livret d’accueil : horaires de calme, fêtes interdites, nombre maximal d’occupants.
- Rappelez les règles propres à l’immeuble : usage de l’ascenseur, local à vélos et à planches de surf, stationnement, accès à la piscine ou au jardin commun.
- Indiquez précisément où et comment trier les déchets, et les jours de sortie des bacs si la résidence les gère elle-même.
Soigner les arrivées et les départs
Un accueil en personne ou un dispositif de remise des clés bien pensé évite les voyageurs perdus qui sonnent chez les voisins à minuit. Nos conseils détaillés figurent dans notre article sur le check-in et la remise des clés en location saisonnière.
Être joignable et réactif
Laissez à vos voisins directs, ou au conseil syndical, un numéro de contact à utiliser en cas de problème. Une nuisance traitée dans l’heure ne se transforme pas en courrier au syndic. Pensez aussi à votre couverture : en cas de dégât des eaux ou de dommage dans les parties communes, vérifiez que votre assurance couvre bien l’activité de location courte durée, un point que nous détaillons dans notre article sur les dégâts, la caution et l’assurance en location courte durée.
Déléguer pour garder de bonnes relations
Quand vous ne vivez pas sur place, il est difficile de tenir ces engagements seul. Basée à Bidart, ZULLI Conciergerie gère des locations sur la Côte basque : annonce, calendrier, états des lieux, ménage, et une assistance voyageurs joignable 5 jours sur 7 de 7 h à 20 h avec le Pack Sérénité, ou 7 jours sur 7 avec un concierge dédié dans le Pack Signature. Vous conservez vos comptes plateformes et percevez directement vos revenus. Comparez le contenu de chaque offre sur notre page nos formules de conciergerie.
Questions fréquentes
Ma copropriété peut-elle interdire Airbnb à la majorité ?
Oui, si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à destination commerciale. L’assemblée générale peut alors interdire la location en meublé de tourisme à la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix.
Cette interdiction s’applique-t-elle à ma résidence principale ?
Non. Le vote ne vise que les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale. Louer occasionnellement votre résidence principale reste possible dans les limites fixées par votre commune.
Le Conseil constitutionnel a-t-il validé cette règle ?
Oui. Par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, il a jugé conformes à la Constitution les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 issues de la loi Le Meur.
Dois-je prévenir le syndic que je loue en meublé de tourisme ?
Oui. Vous devez lui communiquer votre numéro d’enregistrement dès son obtention. Le syndic en informe les copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale.
Comment contester un vote d’interdiction ?
Si vous avez voté contre ou étiez absent et non représenté, vous disposez de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire, avec un avocat.
