Un contrat de conciergerie pour une location saisonnière se juge moins à son taux de commission qu’à ce qu’il contient vraiment : le périmètre exact des missions, l’assiette de la commission, la durée et les conditions de sortie, la gestion de vos comptes plateformes et, surtout, la question de savoir qui encaisse les loyers. Ce dernier point détermine les obligations légales du prestataire au titre de la loi Hoguet. Voici les clauses à lire attentivement avant de signer.
Le périmètre des missions : ce qui est inclus, et ce qui ne l’est pas
C’est la clause la plus importante, et souvent la plus floue. Une formule comme « gestion complète de votre location » ne veut rien dire tant que les tâches ne sont pas listées. Un bon contrat énumère précisément les prestations incluses dans la commission et celles facturées en supplément.
Points à vérifier :
- Annonce et commercialisation : création ou optimisation de l’annonce, photos, plateformes concernées, gestion des messages.
- Tarification et calendrier : qui fixe les prix, avec quelle marge de manœuvre, et qui peut bloquer des dates.
- Accueil des voyageurs : remise des clés en personne ou boîte à clés, horaires d’arrivée couverts, états des lieux.
- Assistance pendant le séjour : jours et horaires de disponibilité, délai d’intervention en cas de problème.
- Ménage et linge : inclus, refacturés au voyageur ou facturés au propriétaire.
- Petite maintenance : seuil au-delà duquel votre accord est requis, et modalités de refacturation des artisans.
Méfiez-vous des contrats où la disponibilité est décrite comme permanente sans aucun détail : demandez des horaires concrets. À titre d’exemple, chez ZULLI, l’assistance voyageurs du Pack Sérénité est assurée 5 jours sur 7 de 7 h à 20 h, et 7 jours sur 7 avec le Pack Signature : l’important est que ce soit écrit.
La commission et son assiette
Deux contrats affichant le même pourcentage peuvent coûter des sommes très différentes. Tout dépend de l’assiette, c’est-à-dire du montant sur lequel s’applique la commission.
Les questions à poser
- La commission porte-t-elle sur le seul prix des nuitées, ou aussi sur les frais de ménage facturés aux voyageurs ?
- Est-elle calculée avant ou après les frais de service des plateformes ?
- Le taux est-il exprimé hors taxes ou toutes taxes comprises ?
- Existe-t-il un minimum mensuel facturé même sans réservation ?
- Des frais de mise en service, d’entrée ou de sortie s’ajoutent-ils ?
Demandez une simulation chiffrée sur une réservation type : c’est la seule façon de comparer des offres sur une base identique. Notre article sur le coût d’une conciergerie de location saisonnière détaille les modes de rémunération courants et la façon de les comparer.
Les frais de ménage : qui paie, et combien
Les frais de ménage et de blanchisserie peuvent être facturés au voyageur via l’annonce, ou au propriétaire, ou partagés. Le contrat doit préciser le montant ou le mode de calcul, ce qu’ils couvrent (linge fourni ou non, lavage, réassort des consommables) et qui fixe leur montant sur l’annonce. Vérifiez aussi le sort des ménages exceptionnels : séjour particulièrement salissant, nettoyage de fin de saison, remise en état après travaux. Dans les packs Sérénité et Signature de ZULLI, les frais de ménage et de blanchisserie sont supportés par les voyageurs.
Durée, résiliation et préavis
Un contrat de conciergerie n’a pas vocation à vous enfermer. Lisez attentivement :
- la durée initiale et le mécanisme de reconduction (tacite ou non) ;
- le préavis de résiliation, de votre côté comme de celui du prestataire ;
- les éventuelles pénalités ou indemnités de sortie ;
- le sort des réservations déjà confirmées à la date de fin : qui les honore, et qui perçoit la commission correspondante ;
- la restitution des clés, badges, codes et documents.
Une clause de sortie claire est un bon indicateur : un prestataire confiant dans la qualité de son service n’a pas besoin de pénalités dissuasives.
L’accès aux comptes plateformes
Deux modèles coexistent. Dans le premier, la conciergerie publie l’annonce sur ses propres comptes : les avis, l’historique et parfois l’annonce elle-même lui sont rattachés, ce qui complique un changement de prestataire. Dans le second, l’annonce reste sur votre compte, et la conciergerie y accède avec les outils prévus par les plateformes, par exemple la fonction de co-hôte.
Vérifiez quel modèle s’applique, quels droits sont donnés au prestataire (messagerie, calendrier, tarifs, coordonnées bancaires), et comment ces accès sont retirés à la fin du contrat. Chez ZULLI, le propriétaire conserve son calendrier et ses comptes plateformes, et perçoit directement ses revenus.
Encaissement des loyers et loi Hoguet : le point juridique clé
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadre les personnes qui, de manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui. La location saisonnière, en meublé ou non, fait partie des opérations visées. Concrètement, plusieurs niveaux doivent être distingués.
Les tâches purement matérielles
Le ménage, le linge, la remise des clés ou les petites réparations, lorsqu’ils sont réalisés seuls, relèvent de la prestation de services. La frontière reste toutefois discutée : un jugement a déjà estimé que la remise des clés relevait de l’activité d’agent immobilier, et de nombreuses conciergeries détiennent une carte professionnelle par précaution.
L’entremise et la gestion
Dès que le prestataire intervient dans la mise en location pour votre compte (recherche de voyageurs, conclusion des réservations, gestion de l’annonce), il entre dans le champ de la loi. Il doit alors détenir une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, et disposer d’un mandat écrit précisant l’étendue de sa mission, en application de l’article 6 de la loi.
Le maniement de fonds
C’est le point le plus encadré. Un professionnel qui reçoit ou détient des fonds pour le compte de ses clients, comme les loyers ou les dépôts de garantie, doit justifier d’une garantie financière spécialement affectée au remboursement de ces fonds. À défaut de maniement de fonds, le professionnel peut, selon les cas, remplacer cette garantie par une déclaration sur l’honneur attestant qu’il ne reçoit ni ne détient de fonds autres que sa rémunération. Dans tous les cas, le titulaire de la carte doit être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Pour vous, la question pratique est simple : qui reçoit l’argent des voyageurs ? Si les loyers transitent par le compte de la conciergerie, vérifiez qu’elle détient la carte correspondante et une garantie financière, demandez les attestations, et faites préciser dans le contrat les délais et modalités de reversement. Si les plateformes vous versent directement les revenus, le risque lié aux fonds disparaît.
ZULLI ne manie aucun fonds : les revenus sont versés directement au propriétaire par les plateformes. ZULLI détient une carte professionnelle délivrée par la CCI Bayonne.
Assurance responsabilité civile professionnelle
Une erreur de gestion, une clé perdue, un sinistre lié à une intervention : la responsabilité civile professionnelle couvre les dommages causés dans le cadre de l’activité du prestataire. Demandez l’attestation en cours de validité, le nom de l’assureur et les activités déclarées. Elle ne remplace pas votre propre assurance habitation, qui doit être adaptée à la location saisonnière. Pour mémoire, ZULLI est assurée en responsabilité civile professionnelle auprès d’Allianz IARD.
Le reporting : savoir ce qui se passe chez vous
Un bon contrat prévoit comment vous êtes informé : relevé périodique des réservations, compte rendu des états des lieux, signalement des incidents avec photos, récapitulatif des interventions et des dépenses engagées. Précisez la fréquence, le format et le délai de signalement d’un dommage, car les délais de réclamation auprès des plateformes sont courts.
Photos, annonce et contenus : à qui appartiennent-ils ?
Si la conciergerie fait réaliser des photos professionnelles ou rédige l’annonce, le contrat doit dire qui en conserve la propriété et les droits d’usage à la fin de la collaboration. Sans clause, vous risquez de devoir refaire photos et textes en changeant de prestataire. Vérifiez également qui détient le compte de messagerie voyageurs et les données de réservation.
Récapitulatif avant de signer
- Liste exhaustive des missions incluses et des options payantes.
- Assiette, taux et caractère hors taxes ou toutes taxes comprises de la commission.
- Montant et répartition des frais de ménage et de linge.
- Durée, reconduction, préavis et sort des réservations en cours.
- Propriété des comptes plateformes et des accès.
- Circuit des fonds, carte professionnelle et, le cas échéant, garantie financière.
- Attestation de responsabilité civile professionnelle.
- Fréquence et contenu du reporting.
- Propriété des photos et de l’annonce.
Si vous hésitez encore entre déléguer et gérer seul, notre comparatif conciergerie ou gestion autonome vous aidera à trancher. Le contenu de chaque offre ZULLI est détaillé sur la page nos formules.
Questions fréquentes
Une conciergerie doit-elle avoir une carte professionnelle ?
Dès qu’elle intervient dans la mise en location pour le compte du propriétaire, elle entre dans le champ de la loi Hoguet et doit détenir une carte professionnelle délivrée par la CCI. Les prestations purement matérielles, comme le ménage, sont traitées différemment, mais la frontière reste discutée.
La garantie financière est-elle toujours obligatoire ?
Elle est exigée lorsque le professionnel reçoit ou détient des fonds pour le compte de ses clients. Sans maniement de fonds, une déclaration sur l’honneur de non-détention peut, selon les cas, en tenir lieu.
Sur quel montant la commission est-elle calculée ?
Cela dépend du contrat : nuitées seules, nuitées et frais de ménage, avant ou après frais de plateforme. Demandez une simulation sur une réservation type pour comparer les offres.
Puis-je garder mes comptes Airbnb et Booking avec une conciergerie ?
Oui, si le contrat le prévoit. Certaines conciergeries publient sur leurs propres comptes, d’autres accèdent au vôtre comme co-hôte. Vérifiez ce point et les modalités de retrait des accès en fin de contrat.
Que se passe-t-il pour les réservations en cours si je résilie ?
Le contrat doit le préciser : qui assure l’accueil des voyageurs déjà confirmés et qui perçoit la commission correspondante. En l’absence de clause, la sortie devient source de litige.
