Une fête non autorisée dans une location saisonnière, c’est un voisinage excédé, un logement parfois abîmé et, à terme, une relation tendue avec la copropriété ou la mairie. La meilleure réponse est la prévention : un règlement intérieur clair, un nombre de voyageurs maîtrisé, des outils de mesure du bruit respectueux de la vie privée et une procédure de réaction rapide. Voici comment organiser tout cela sur la Côte basque, où la proximité entre voisins est souvent forte.
Pourquoi le sujet est particulièrement sensible au Pays Basque
À Biarritz, Bayonne ou Saint-Jean-de-Luz, une grande partie des meublés de tourisme se trouve en copropriété ou dans des quartiers résidentiels denses, où une terrasse donne directement sur les fenêtres des voisins. En été, la chaleur pousse à vivre dehors tard le soir, et les groupes d’amis venus pour les fêtes locales ou un enterrement de vie de jeune fille cherchent parfois un lieu où se retrouver nombreux.
Pour un propriétaire, l’enjeu dépasse la nuit agitée. Les plaintes répétées alimentent un climat défavorable aux locations de courte durée, au sein de l’immeuble comme auprès de la commune. Elles fragilisent aussi votre réputation sur les plateformes, puisque les voyageurs suivants lisent les avis et que les voisins, eux, restent.
Prévenir avant la réservation
Un règlement intérieur explicite
Votre annonce et votre règlement intérieur doivent dire clairement que les fêtes et événements sont interdits, que le nombre de personnes présentes ne peut pas dépasser la capacité indiquée, visiteurs compris, et que des heures calmes s’appliquent, par exemple à partir de 22 heures. Une formule vague du type « merci de respecter le voisinage » ne suffit pas : en cas de litige, vous devez pouvoir montrer que la règle était écrite et acceptée au moment de la réservation.
Une capacité cohérente avec le logement
Annoncez une capacité qui correspond au nombre réel de couchages. Gonfler la capacité pour gagner quelques réservations attire précisément les groupes qui posent problème. Pour une grande villa, vous pouvez aussi fixer une durée minimale de séjour le week-end ou en période de fêtes, ce qui décourage les réservations d’une seule nuit pensées pour une soirée.
Le filtrage des demandes
Lisez les messages des voyageurs. Une réservation de dernière minute pour une nuit un samedi, un profil sans aucun avis, une question sur le nombre de « personnes qui peuvent passer » : aucun de ces signaux n’est une preuve, mais leur accumulation justifie de poser des questions avant d’accepter. Si votre fonctionnement le permet, désactivez la réservation instantanée pendant les périodes à risque.
Le dépôt de garantie
Aucun texte ne fixe le montant du dépôt de garantie en location saisonnière : c’est à vous de le prévoir dans votre contrat et votre annonce, de façon proportionnée à la valeur du logement. Il ne protège pas les voisins, mais il responsabilise les voyageurs et vous offre un recours en cas de dégâts. Les mécanismes de caution et leurs limites sont détaillés dans notre article sur les dégâts, la caution et l’assurance en location courte durée.
Ce que disent les plateformes
Airbnb a interdit les fêtes dans les logements de sa plateforme en août 2020, d’abord à titre temporaire, puis a rendu cette interdiction permanente en juin 2022. Ses règles de base pour les voyageurs indiquent aujourd’hui que les rassemblements susceptibles de créer des nuisances sont toujours interdits, que le nombre de personnes autorisées doit être respecté et que les heures de repos s’imposent. En cas de manquements graves ou répétés, Airbnb peut avertir, suspendre ou exclure un voyageur. L’hôte peut ajouter ses propres règles à l’annonce et solliciter l’assistance de la plateforme si elles ne sont pas respectées.
Cette politique ne vous dispense pas de vos propres règles : elle les complète. Écrivez-les dans votre annonce, sur chaque plateforme où vous êtes présent, avec la même formulation, pour qu’un voyageur ne puisse pas invoquer une ambiguïté.
Les détecteurs de bruit : utiles, à condition de respecter la vie privée
Mesurer un niveau sonore, pas écouter
Il existe des capteurs qui mesurent uniquement le niveau sonore en décibels et envoient une alerte quand un seuil est dépassé pendant une certaine durée, sans enregistrer ni conversations ni images. C’est le seul type d’appareil à envisager à l’intérieur d’un logement loué. Les politiques d’Airbnb, en vigueur depuis le 30 avril 2024, sont claires : les caméras sont interdites à l’intérieur des logements, même éteintes ; les sonomètres sont autorisés à condition que leur présence soit signalée aux voyageurs, et ils sont interdits dans les chambres, salles de bain et espaces de couchage. Les caméras extérieures restent possibles si leur emplacement est indiqué dans l’annonce et qu’elles ne filment pas d’espace où l’on attend de l’intimité.
Le cadre RGPD et le rôle de la CNIL
La CNIL rappelle que les règles de protection des données ne s’appliquent pas aux dispositifs limités à la sphère strictement privée, mais qu’elles s’appliquent au-delà. Or des voyageurs payants ne font pas partie de votre cercle familial. La CNIL demande aussi d’informer les personnes extérieures à la famille de la présence d’un dispositif et de sa finalité, et rappelle que capter l’image d’une personne dans un lieu privé à son insu est sanctionné par l’article 226-1 du code pénal. Elle a par ailleurs réaffirmé en 2026 que l’enregistrement du son par les systèmes de vidéoprotection est interdit.
Dans la pratique : choisissez un appareil qui ne fait que mesurer des décibels, signalez-le dans l’annonce et dans le guide d’accueil, placez-le dans une pièce de vie et jamais dans une chambre ou une salle de bain, et ne conservez que les alertes, sans données personnelles. En cas de doute sur un appareil précis, interrogez son fabricant sur ce qu’il collecte réellement.
Réagir quand le bruit déborde
Agir vite et graduellement
Dès la première alerte ou le premier appel d’un voisin, contactez les voyageurs par message puis par téléphone. Dans la grande majorité des cas, un rappel courtois des règles suffit. Si le bruit continue, un passage sur place par une personne de confiance change souvent la donne. Gardez une trace écrite de chaque échange : heure, contenu, réponse. Ces éléments vous seront utiles auprès de la plateforme, pour retenir tout ou partie du dépôt de garantie si votre contrat le prévoit, et en cas de plainte.
Laissez à vos voisins un numéro joignable. Un voisin qui sait qu’il peut vous appeler à 23 heures et que quelqu’un réagira préférera presque toujours cette voie à la police.
Le tapage nocturne : ce que dit la loi
Selon service-public.fr, le bruit causé entre 22 heures et 7 heures relève du tapage nocturne, réprimé par l’article R. 623-2 du code pénal. Il est puni d’une amende pouvant aller jusqu’à 450 euros, qui peut prendre la forme d’une amende forfaitaire de 68 euros si elle est payée dans les 45 jours, portée à 180 euros au-delà. Les objets ayant servi à faire le bruit peuvent être confisqués. En journée, un bruit peut aussi constituer un trouble anormal de voisinage selon son intensité, sa durée ou sa répétition, et le maire peut fixer des règles locales plus strictes.
C’est l’auteur du bruit, donc le voyageur, qui est verbalisé. Mais des troubles répétés dans votre logement finissent toujours par vous concerner, auprès de la copropriété, de la plateforme et de la commune.
Le check-out et le constat
Après un séjour agité, faites un état des lieux attentif et documenté, photos à l’appui, le jour même. Une procédure de départ bien rodée, décrite dans notre article sur le check-in et la remise des clés, facilite ce constat et limite les contestations.
Copropriété et mairie : entretenir une relation de confiance
Ce que la loi Le Meur a changé en copropriété
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, oblige le copropriétaire qui déclare son lot en meublé de tourisme à en informer le syndic, qui inscrit ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Elle permet aussi, lorsque le règlement de copropriété interdit déjà toute activité commerciale dans l’immeuble, de voter l’interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des voix au lieu de l’unanimité, cette interdiction ne pouvant pas viser une résidence principale. Autrement dit, des nuisances répétées dans un immeuble peuvent pousser les copropriétaires à agir, avec des outils désormais plus accessibles.
La meilleure protection reste la transparence : présentez-vous au syndic et au conseil syndical, laissez un contact joignable et expliquez vos règles. Un immeuble qui constate que les problèmes sont traités rapidement est beaucoup moins enclin à durcir sa position.
La mairie
Le maire dispose de pouvoirs de police pour assurer la tranquillité publique sur sa commune. Les plaintes de voisinage remontent souvent à la mairie, qui a par ailleurs la main sur l’enregistrement des meublés de tourisme. Respecter les règles locales et répondre aux sollicitations de la commune fait partie d’une exploitation durable, en particulier à Biarritz, où la réglementation est déjà stricte.
S’appuyer sur un relais local
La prévention des nuisances repose sur une présence : quelqu’un qui accueille les voyageurs, rappelle les règles de vive voix, répond aux voisins et peut se rendre sur place. ZULLI Conciergerie, basée à Bidart, assure l’accueil, les états des lieux et l’assistance aux voyageurs pour les propriétaires de la Côte basque, notamment avec notre conciergerie à Biarritz. Le détail des services inclus dans chaque pack est présenté sur la page de nos formules de conciergerie.
Questions fréquentes
Puis-je interdire totalement les fêtes dans ma location saisonnière ?
Oui. Vous pouvez inscrire l’interdiction des fêtes et événements dans votre règlement intérieur, votre contrat et votre annonce. Airbnb interdit de son côté les rassemblements susceptibles de créer des nuisances, une interdiction rendue permanente en juin 2022.
Ai-je le droit d’installer un détecteur de bruit dans mon logement ?
Un capteur qui mesure uniquement le niveau sonore, sans enregistrer de son ni d’image, peut être utilisé à condition d’en informer les voyageurs. Sur Airbnb, sa présence doit être signalée et il est interdit dans les chambres, salles de bain et espaces de couchage. Les caméras intérieures sont interdites.
Quelle amende pour tapage nocturne ?
Le tapage nocturne, entre 22 heures et 7 heures, est puni d’une amende pouvant atteindre 450 euros. L’amende forfaitaire est de 68 euros si elle est payée dans les 45 jours, puis de 180 euros. C’est l’auteur du bruit qui est verbalisé.
La copropriété peut-elle interdire ma location à cause des nuisances ?
Depuis la loi Le Meur, si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans l’immeuble, l’assemblée générale peut voter l’interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des voix. Cette interdiction ne peut pas viser une résidence principale.
Que faire si des voisins m’appellent en pleine nuit ?
Contactez immédiatement les voyageurs par message puis par téléphone, rappelez les règles et, si le bruit continue, faites intervenir une personne de confiance sur place. Notez chaque échange : ces traces serviront auprès de la plateforme et pour le dépôt de garantie.
